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Calcul des frais de notaire 2026

Les « frais de notaire » sont payés par l’acheteur le jour de la signature, en plus du prix. Ils regroupent surtout des impôts, les droits de mutation, et la rémunération du notaire, fixée par un barème national. Leur montant dépend de ce que vous achetez (ancien, neuf ou terrain), du taux de votre département et du prix. Le calculateur ci-dessous applique les barèmes en vigueur en 2026 et détaille chaque ligne.

Calculer les frais de notaire (barèmes 2026)

Cuisine équipée, meubles : leur valeur, listée dans l'acte, ne supporte pas les droits.

Depuis 2025, presque tous les départements appliquent 5 % ; les primo-accédants qui achètent leur résidence principale restent à 4,5 %. Le taux exact de votre département figure sur impots.gouv.fr.

Résultat

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Valeurs utilisées et sources (vérifiées le 24/10/2026)

Ce que contiennent les frais de notaire

  • Les droits de mutation (ou taxe de publicité foncière) : la plus grosse part, reversée au département, à la commune et à l’État.
  • Les émoluments du notaire : sa rémunération pour l’acte de vente, calculée par tranches du prix selon un barème fixé par l’État, plus la TVA à 20 %.
  • La contribution de sécurité immobilière : 0,10 % du prix (15 € au minimum), pour l’inscription de la vente au fichier immobilier.
  • Les formalités et débours : le forfait de publication (339,58 € HT) et les sommes avancées par le notaire pour obtenir les documents du dossier (urbanisme, état hypothécaire, cadastre).

Ancien ou neuf : environ 8 % contre 2,5 %

L’écart vient des droits de mutation. Un logement neuf, vendu avec TVA, supporte une taxe réduite de 0,70 % ; un logement ancien supporte les droits de droit commun.

Composante Ancien (département à 5 %) Neuf ou terrain avec TVA sur le prix total
Droit départemental 5 % (4,5 % pour un primo-accédant) 0,70 %
Taxe communale 1,20 % aucune
Frais d’assiette et de recouvrement 2,37 % du droit départemental 2,14 % du droit départemental
Total des droits 6,32 % (5,81 % à 4,5 %) 0,715 %

Exemple pour un logement ancien à 250 000 € dans un département à 5 % : 15 796 € de droits, 2 874 € d’émoluments TTC, 250 € de contribution de sécurité immobilière et environ 700 à 1 200 € de formalités et débours, soit environ 19 600 à 20 100 € (près de 8 % du prix). Le même prix dans le neuf coûte environ 5 600 à 6 100 € de frais.

Les droits de mutation en 2026

La loi de finances pour 2025 permet aux départements de porter leur taux de 4,5 % à 5 % pour les ventes signées entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Presque tous l’ont fait : au 1er juin 2026, seule une dizaine de départements est restée à 4,5 %, et l’Indre applique 3,80 %. Le taux de chaque département figure sur impots.gouv.fr.

Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale ne subissent pas la hausse : ils restent à 4,5 %, soit 5,81 % de droits au total. Cochez la case dans le calculateur pour l’appliquer.

Le barème des émoluments du notaire

Le notaire applique un taux différent à chaque tranche du prix, puis ajoute la TVA :

Tranche du prix Taux HT Taux TTC
De 0 à 6 500 € 3,870 % 4,644 %
De 6 500 à 17 000 € 1,596 % 1,915 %
De 17 000 à 60 000 € 1,064 % 1,277 %
Au-delà de 60 000 € 0,799 % 0,959 %

Pour une vente à 200 000 €, cela donne 1 995,25 € HT, soit 2 394,30 € TTC. Le notaire peut accorder une remise allant jusqu’à 20 % des émoluments calculés sur la part du prix qui dépasse 100 000 €, au même taux pour tous ses clients.

Le cas d’un terrain à bâtir

Pour un projet de construction, les frais de notaire portent sur le terrain seul. Le régime dépend du vendeur :

  • Un particulier : droits de droit commun, comme dans l’ancien, soit 7 à 8 % de frais.
  • Un lotisseur qui applique la TVA sur la marge (le cas le plus fréquent) : droits de droit commun également.
  • Un vendeur qui applique la TVA sur le prix total : droits réduits à 0,715 %, soit 2 à 3 % de frais.

Le compromis de vente précise le régime de TVA. Pour le budget complet d’une construction, utilisez le calculateur des frais annexes d’une maison neuve et celui du coût de construction.

Comment réduire les frais de notaire

  • Déduire le mobilier : cuisine équipée, électroménager ou meubles vendus avec le logement peuvent être listés et valorisés dans l’acte. Leur valeur, qui doit rester réaliste, ne supporte pas les droits.
  • Demander la remise sur les émoluments de la part du prix au-delà de 100 000 €, si l’étude en pratique une.
  • Vérifier le statut de primo-accédant, qui évite la hausse à 5 %.

Pour financer l’achat, le prêt à taux zéro peut compléter votre crédit si vous achetez dans le neuf, ou dans l’ancien avec travaux en zone B2 ou C.

Questions fréquentes

Par habitude : le notaire encaisse la somme, mais l'essentiel est reversé à l'État, au département et à la commune sous forme de droits de mutation. Sa propre rémunération, les émoluments, ne représente en général qu'une petite partie du total.

Dans l'ancien, avec un département à 5 %, environ 16 000 € : 12 637 € de droits, 2 394 € d'émoluments TTC, 200 € de contribution de sécurité immobilière, plus les formalités et débours. Dans le neuf, environ 4 700 à 5 200 €.

La personne qui achète sa résidence principale sans avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédentes. Elle échappe à la hausse à 5 % votée par les départements depuis 2025 et reste à 4,5 %.

Les droits de mutation ne se négocient pas. Le notaire peut en revanche accorder une remise allant jusqu'à 20 % de ses émoluments sur la part du prix qui dépasse 100 000 €, au même taux pour tous ses clients. Déduire le mobilier du prix, s'il est listé dans l'acte, réduit aussi les droits.

Pas toujours. Un terrain acheté à un particulier ou à un lotisseur qui applique la TVA sur la marge supporte les droits de droit commun, soit 7 à 8 % de frais. Seul un terrain vendu avec la TVA sur le prix total bénéficie des droits réduits, autour de 2 à 3 %.